Насоки за институционални изменения на пазара на жилищна недвижима собственост

Резюме

Насоки за институционални изменения на пазара на жилищна недвижима собственост

Процесът на институциона­лизация на пазара на жилищна недвижима собственост предполага създаването на нови икономически механизми и ефективни институционални условия, които да облек­чават взаимодействието между различните контрагенти на пазара. Първоначално, а в някои аспекти и до сега, българският па­зар на жилищна недвижима собственост се отличава с неравномерност в развитието на съставляващите го части и спорадична инвестиционна активност на основните субекти на пазара. Към настоящия момент може по-скоро да се говори, че на българския пазар на жилищна недвижима собстве­ност са формирани отделни икономически и правни предпоставки за установяването и развитието му, а не за цялостна институ­ционална система. От позицията на инсти­туционалната теория тези процеси тра­диционно се разглеждат като системи от еволюиращи структури, които реагират на промени в заобикалящата среда, но механизмите на реакциите им се определят от въ­трешни за системите процеси. Пълноценно­то функциониране на пазара, според концеп­туалната рамка на Дъглас Норт, предполага динамично взаимодействие между институционалната среда, която определя „правила­та на играта” и институционалните съглашения – организациите като „участници“ в нея. Процеси на промяна на формалните/ неформалните правила, а също на съответ­ните им механизми за контрол по спазването на правилата са обвързани и с налагането на институционалните изменения. Институционалните изменения могат да се създават и „отдолу”, от самите стопански субекти и организации. Нагласата на „учас­тниците” за институционална активност в посока институционални изменения е във фокуса на настоящата статия и на прове­деното проучване. Изследвани са основните характеристики – особености, фактори и условия на дейността на агенциите за недвижими имоти, т.е. детерминантите на институционалната им активност, които според автора могат да действат активизиращо (а в някои случаи и възпиращо) на институционалните изменения на пазара на жилищна недвижима собственост. По същ­ността си това очертава тенденциите за подобряване на институционалната струк­тура, а от тук и на институционалните ус­ловия. А това води до предотвратяване на опортюнистичното поведение и влияе поло­жително на откритостта на пазара.

Guidelines for Institutional Changes in the Residential Real Estates Market

The process of institutionalization of the mar­ket of residential real estates implies the creation of new economic mechanisms and effective insti­tutional conditions to alleviate the interaction be­tween the different partners in the market. Initially, and in some aspects until now, the Bulgarian mar­ket of residential real estates is characterized by unevenness in the development of its component parts and sporadic investment activity of the main market players. At present, it may rather be said that at the Bulgarian market of residential real es­tates separate economic and legal conditions for its establishment and development are formed, and not for the overall institutional system. From the standpoint of institutional theory these processes have traditionally been viewed as a system of evolving structures that respond to changes in the environment, but the mecha­nisms of the reactions are determined by the internal for the systems processes. Full functioning of the market, according to the conceptual framework of Douglas North, suggesting a dynamic institutional environment which defines the “rules of the game” and insti­tutional agreements - organizations as “partici­pants” in it; the processes of change in formal / informal rules, but also their respective con­trols in compliance with the rules are bound by the imposition of institutional changes. Insti­tutional changes can be created “ bottom-up” in the very businesses and organizations. The attitude of “participants” institutional activity to­wards institutional changes is the focus of this article and the study. The main characteristics are studied- features, factors and conditions of the real estate agencies, i.e. determinants of their institutional activity, which according to the author can act as activating (and in some cases prohibitive) institutional changes in the market of residential real estates. At its core, this trend seems to improve the institutional structure, and hence the institutional condi­tions. And this leads to the prevention of op­portunistic behavior and affects positively the transparency of the market.